Giữ chỗ dự án là gì, các bước mua dự án bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư như thế nào?
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng, hình thành những dự án có quy mô rất lớn. Để việc bán hàng thành công diễn ra thành công, tại mỗi dự án, nhà phát triển và đơn vị phân phối sẽ có những cách thức triển khai khác nhau. Vậy, đối với khách hàng, khi mua dự án họ phải đi theo những bước nào, thủ tục ra sao, bài viết này giúp khách hàng hiểu rõ các bước khi mua sản phẩm bất động sản thông qua hình thức giữ chỗ
Sản phẩm sơ cấp và thứ cấp
Đây là khái niệm cần phân biệt đầu tiên khi mua sản phẩm tại dự án. Sản phẩm sơ cấp được hiểu là bất động sản được bán trực tiếp từ chủ đầu tư đến khách hàng. Thứ cấp là sản phẩm được mua bán, chuyển nhượng qua lại giữa các khách hàng với nhau
Hầu hết các sản phẩm sơ cấp được bán ra trong giai đoạn xây dựng và khách hàng thanh toán theo tiến độ xây dựng tương ứng của dự án đó. Điều này gây ra nhầm lẫn rằng sản phẩm sơ cấp là sản phẩm chưa hình thành. Tuy nhiên, rất nhiều dự án được chủ đầu tư mở bán khi dự án đã hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao ngay cho khách hàng
Ngược lại, trong quá trình dự án chưa hình thành, hoạt động mua bán, chuyển nhượng giữa các khách hàng với nhau đã phát sinh. Thị trường chuyển nhượng này vẫn là thị trường thứ cấp, các sản phẩm được giao dịch là sản phẩm thứ cấp
Tóm lại, sơ cấp và thứ cấp được phân biệt thông qua người bán là chủ đầu tư hay là khách hàng, không phân biệt dựa vào tình trạng hình thành của dự án.
Giữ chỗ dự án là gì?
Giữ chỗ dự án là giai đoạn đầu của quá trình mua sản phẩm tại các dự án bất động sản. Thông thường, khách hàng sẽ đặt một khoản tiền giữ chỗ và được cấp một số thứ tự của dự án. Tại ngày mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành cho khách hàng chọn căn hoặc bốc thăm có ưu tiên theo số thứ tự. Khi chọn được căn phù hợp, khách hàng sẽ xác nhận và chuyển tiền giữ chỗ này thành tiền cọc mua sản phẩm.
Trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại cho khách hàng sau khoản thời gian quy định. Thời gian hoàn tiền này được quy định rất rõ trong phiếu giữ chỗ, bạn nên đọc kỹ các điều khoản này để biết khi nào sẽ nhận lại tiền giữ chỗ này.
Đặt tiền giữ chỗ tại sàn bất động sản hay tại chủ đầu tư
Khi tìm hiểu về dự án, bạn sẽ được các nhà môi giới bất động sản tư vấn rất kỹ về hình thức giữ chỗ dự án và cách thức chuyển tiền giữ chỗ. Tùy theo quy định của mỗi dự án, tiền giữ chỗ sẽ được chuyển về cho sàn hoặc chuyển về chủ đầu tư
Giữ chỗ tại chủ đầu tư. Tiền được chuyển về chủ đầu tư trước, tại ngày mở bán, chủ đầu tư sẽ công bố giỏ hàng và tiến hàng ráp căn cho khách hàng.
Giữ chỗ tại sàn xảy ra trong 2 trường hợp:
- Sàn có giỏ hàng được chủ đầu tư phân bổ riêng, có quyền chủ động ráp căn cho khách hàng trong giỏ hàng này.
- Cũng có trường hợp chủ đầu tư chưa nhận dự chỗ chính thức, sàn bất động sản sẽ tiến hành giữ chỗ tại sàn. Khi chủ đầu tư nhận giữ chỗ chính thức, sàn sẽ tự động chuyển tiền và làm thủ tục giữ chỗ giúp khách hàng để được ưu tiên về số thứ tự.
Vì sao phải giữ chỗ?
Thứ nhất, tạo ra sự bình đẳng khi lựa chọn sản phẩm
Việc lựa chọn căn hộ tại một dự án phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố trong đó có cả sở thích cá nhân, phong thủy. Xét về phong thủy, có nhiều căn hộ nằm ở vị trí “không đẹp” như ở tầng số 4, tầng 13, căn số 13…là điều không thể tránh khỏi ở các dự án chung cư cao tầng. Đối với đại đa số người dùng, các sản phẩm này khó tìm “đầu ra” do tâm lý e ngại. Do đó, trong giỏ sản phẩm sơ cấp, các căn hộ này cũng khó bán hơn.
Thử hình dung, nếu khách hàng chọn căn mà không cần giữ chỗ trước, không có sự ưu tiên về thứ tự thì chắn chắn những sản phẩm đẹp sẽ được nhiều khách hàng lựa chọn hơn. Điều này dẫn đến sản phẩm trong rổ hàng sẽ được phân bổ không đồng đều.
Căn hộ số 13 hay số 4 thường ít được khách hàng lựa chọn do quan niệm về phong thủy
Thứ hai, giúp quá trình bán hàng diễn ra nhanh chóng và quy củ
Như đã nói ở trên, tại ngày mở bán nếu khách hàng đã đặt một khoản tiền giữ chỗ tại chủ đầu tư, họ chỉ việc xác nhận chuyển số tiền này thành tiền cọc. Nếu không đặt tiền giữ chỗ trước, khách hàng phải tiến hành chuyển khoản hoặc nộp tiền mặt để đặt cọc mua sản phẩm.
Tuy nhiên, tại ngày mở bán, số lượng người tham dự rất đông, thời gian quyết định lựa chọn sản phẩm cũng rất ngắn, thao tác chuyển tiền mất nhiều thời gian hoặc trục trặc sẽ làm công tác tổ chức lễ mở bán khó khăn hơn.
Thứ ba, “làm nóng” thị trường
Nếu bạn để ý, hiện nay hầu hết các dự án bất động sản nhận đặt chỗ từ khách hàng rất sớm so với lịch mở bán. Số lượng người dự chỗ tăng dần, song song với việc công bố dần thông tin dự án, cũng như các bài giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Giai đoạn giữ chỗ này sẽ giúp khách hàng có đủ thời gian cảm nhận về dự án, đồng thời giúp chủ đầu tư đo lường được “sức hút” của dự án với khách hàng. Điều này góp phần mang lại thành công cho việc bán hàng của dự án
Giữ chỗ sớm có lợi ích gì?
Lợi ích dễ nhận thấy nhất khi khách hàng giữ chỗ sớm để mua dự án chính là được ưu tiên hơn khi lựa chọn sản phẩm trong giỏ hàng. Dù chủ đầu tư mở bán dự án theo hình thức chọn căn trực tiếp hoặc bốc thăm chọn căn thì các khách hàng giữ chỗ sớm đều sẽ được ưu tiên trước.
Ngoài ra, các chương trình ưu đãi như chiết khấu khi thanh toán cũng sẽ được áp dụng cho các khách hàng đăng ký giữ chỗ sớm và giảm dần theo thời gian. Ví dụ: dự án Urban Green chiết khấu đến 2% cho khách hàng giữ chỗ trong tháng 1 và tháng 2/2022. Đến tháng 3/2022, mức chiết khấu giảm lại chỉ còn 1%
Nên đặt 1 booking hay nhiều booking?
Bạn cần lưu ý rằng, tiền giữ chỗ chỉ là khoản tiền bạn đặt trước tại chủ đầu tư để nhận một số thứ tự ưu tiên khi tiến hành ráp căn ở ngày mở bán. Số tiền này chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với tổng giá trị bất động sản, chỉ từ 50 triệu đồng, cá biệt những dự án cao cấp, tiền giữ chỗ có thể lên đến hàng tỷ đồng. Dù giá trị cao hay thấp, số tiền này sẽ được hoàn lại cho bạn nếu bạn không tiếp tục thực hiện giao dịch. Vì vậy, tại sao không đặt chỗ nhiều số thứ tự để tăng cơ hội lựa chọn sản phẩm
Thứ nhất, việc bạn đặt nhiều số thứ tự góp phần làm giỏ hàng của sàn phong phú hơn. Nhiều trường hợp, số lượng sản phẩm trong giỏ hàng sẽ được chủ đầu tư phân bổ theo tỷ lệ bốc thăm, sàn có nhiều booking thì sẽ được nhiều căn hơn trong giỏ hàng. Ví dụ, trong đợt mở bán này chủ đầu tư tung ra 500 căn hộ, trong khi số lượng booking là 1.000, đồng nghĩa là có 2 booking sẽ được phân bổ 1 căn cho giỏ hàng. Giả sử sàn A có 10 khách hàng, mỗi khách hàng chỉ đặt 1 booking, sàn A chỉ được phân bổ 5 căn. Trong khi đó sàn B có 10 khách hàng, mỗi khách hàng đặt 2 booking, sàn B sẽ được phân bổ 10 căn trong giỏ hàng. Rõ ràng, dù có cùng số lượng khách hàng là 10, sàn B sẽ có giỏ hàng phong phú hơn sàn A do có nhiều booking hơn, đồng nghĩa khách hàng tại sàn B sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn.
Thứ hai, bạn có nhiều số thứ tự đồng nghĩa số lượng sản phẩm bạn có thể lựa chọn cũng tăng lên. Giả sử, chủ đầu tư mở bán theo hình thức bốc thăm chọn căn, booking đầu tiên của bạn không có những căn phù hợp, bạn có thể sử dụng booking tiếp theo để chọn căn.
Khách hàng có thể mua trực tiếp sản phẩm mà không qua giai đoạn giữ chỗ được không?
Tùy thuộc vào quy mô, số lượng sản phẩm còn lại của dự án, chủ đầu tư sẽ quyết định về hình thức mở bán có thông qua giữ chỗ hay không.
Nếu số lượng sản phẩm còn lại quá ít, khách hàng có thể chọn căn và đặt tiền cọc. Đây thường là giỏ hàng đợt cuối hoặc các sản phẩm được khách hàng ký gửi với chủ đầu tư
Các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng thường có số lượng ít nhưng giá trị sản phẩm rất lớn, khách hàng sẽ xem trực tiếp sản phẩm và đặt tiền cọc mà không thông qua bước giữ chỗ.
Tóm lại, các bước mở bán dự án như sau:
Bước 1: Khách hàng đặt tiền giữ chỗ tại các sàn bất động sản hoặc chủ đầu tư và được cấp số thứ tự ưu tiên
Bước 2: Tại ngày mở bán, khách hàng chọn sản phẩm phù hợp theo hình thức chọn căn trực tiếp hoặc bốc thăm. Thông thường khách hàng có số thứ tự trước sẽ được ưu tiên chọn căn trước
Bước 3: Sau khi chọn được căn, khách hàng ký xác nhận chuyển tiền giữ chỗ sang tiền cọc. Nếu không chọn được căn hoặc quyết định không mua sản phẩm, tiền giữ chỗ sẽ được hoàn về cho khách hàng.
Xem thêm: Lịch mở bán các dự án tại Tp Hồ Chí Minh (cập nhật liên tục)
Trên đây là các khái niệm cơ bản về việc giữ chỗ dự án. Bạn có thể chọn các dự án đang được giới thiệu tại Mapway và liên hệ hotline 0919980540 để được tư vấn giữ chỗ
Zalo